מיסוי מקרקעין
במקרים רבים, בנכסים ישנן זכויות בניה לא מנוצלות, למשל בבתים ותיקים במרחב עירוני מתפתח, דירות בבניינים ותיקים, בתים קיבוציים, נחלות, וכדומה.
במקרים אלו יחול מס שבח בעת מכר.
מומלץ במקרה של מכירת בית/דירת מגורים הכוללים זכויות בניה לא מנוצלות, להיעזר בשמאי מקרקעין מומחה בתחום שיעריך את שווי בית המגורים ושווי זכויות הבניה בנפרד כבר בשלב ביצוע העסקה.
על בסיס הערכת השמאי, עורך הדין המייצג יוכל לדווח על העסקה ולקבוע את גובה המס בהתאם.
דיווח על העסקה בצירוף שומת מקרקעין ייעודית יכול לחסוך כספים רבים במס שבח.
משרדנו צבר ניסיון רב בהכנת חוות דעת לצורך דיווח למיסוי מקרקעין בעת מכר, נחל הצלחות בדיונים מול נציגי רשויות המס ובכך חסכנו כסף רב ללקוחותינו.
מיסוי מקרקעין בעת מכר/רכישה:
בעת ביצוע עסקה במקרקעין בישראל, חל מיסוי על שני הצדדים לעסקה.
הבנת היבטי המיסוי יכולה לחסוך כספים רבים ולהשפיע על כדאיות העסקה.
שני המיסים המרכזיים בעסקאות מקרקעין הם מס רכישה ומס שבח.
מס שבח
מס שבח מוטל על המוכר בנכס מקרקעין והוא נגזר מהרווח שנוצר ממכירת הנכס, כלומר ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המתואם (כולל הוצאות שניתן לזקוף לשווי הנכס, כגון שיפוצים, מסים ועלויות נלוות).
מס רכישה
מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש נכס מקרקעין, והוא מחושב באחוזים משווי העסקה.
שיעורי המס נקבעים לפי סוג הנכס (דירה למגורים, נכס מסחרי וכו') ומעמדו של הרוכש/המוכר (רוכש/מוכר דירה יחידה, משפר דיור או משקיע).
שיעורי המס משתנים כל שנה, חשוב לבדוק את מדרגות המס המעודכנות לפניי ביצוע עסקה.
מס שבח במכירת נכס בו זכויות בניה לא מנוצלות:
סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין זה עוסק במכירת דירה עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות. במקרים אלו, יחולק שווי המכירה בין הדירה עצמה לבין זכויות הבניה הבלתי מנוצלות.כלומר, המיסוי מבוצע בחלוקה: החלק המיוחס לדירת המגורים עשוי להיות זכאי לפטור (במקרה של דירה העומדת בתנאים שצוינו לעיל) או להטבות של דירה מזכה, בעוד שעל שווי זכויות הבנייה יחול מס מלא.
פטור ממס שבח לדירה יחידה
למוכר דירה יחידה קיימת אפשרות לפטור ממס שבח, בתנאי שהתקיימו התנאים הבאים:
1. מדובר בדירת מגורים מזכה.
2. זוהי דירתו היחידה של המוכר.
3. המוכר מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים לפניי המכירה.
תקרת הפטור ממס שבח הינה כ- 5,008,000 ש"ח (נכון לשנת 2024).
מיסוי בעסקאות מקרקעין הוא תחום מורכב וחשוב, המשפיע באופן משמעותי על שני הצדדים לעסקה.דיווח על העסקה בליווי שומת מקרקעין ייעודית, שנערכה ע"י שמאי מקרקעין מומחה בתחום, יכולה לחסוך כספים רבים.