בית בקיבוץ
משרדנו מתמחה בליווי תהליכי שיוך בקיבוצים ובהערכות שווי של בתים קיבוציים, בקיבוצים לא משויכים ובקיבוצים משויכים, לצורך מכירה, חלוקה בין יורשים, הסדר מול הקיבוץ ועוד.
המשרד נותן ייעוץ מקצועי לקיבוצים ולחברי קיבוץ בכל הדרוש לצורך הליך השיוך.
הסוד להצלחתנו הינו ההבנה המעמיקה שלנו בתהליכים הקיבוציים, אשר עוזרים לנו להבין את הסיפור שמאחורי כל קיבוץ ולפענח אותו להשפעה הישירה על שוויו של נכס ספציפי.
אנחנו מקשיבים לסיפור של הלקוח ומתאימים לו את התוצר הנכון ביותר עבורו.
נשמח לשמוע את הסיפור שלכם!
מהו שיוך דירות בקיבוץ?
למעלה מעשרים שנה, קיבוצים בישראל פועלים במרץ כדי לשייך את בתי המגורים לחברי הקיבוץ.
עם השנים, רבים מהקיבוצים עברו תהליך הפרטה – מצב בו החברים עובדים מחוץ לקיבוץ ושכרם אינו מוזרם אליו.
עם זאת, בלא מעט מקרים, הבתים עצמם טרם נרשמו על שמות החברים והם עדיין שייכים לקיבוץ.
השלב הבא לאחר ההפרטה הוא שיוך הבתים לכל חבר, כך שכל חבר יוכל לנהוג בנכס כבעל זכויות לכל דבר: למכור, להוריש, להעביר או להשכיר אותו.
בקיבוצים שטרם השלימו את הליך השיוך, לרוב קיימות מגבלות למכירת הבתים לצד ג', בשל תנאים המוגדרים במסגרת ההסכם הפנימי של הקיבוץ עם חבריו ("הסכם השיוך החוזי").
הערכת שווי של בית בקיבוץ שלא שויך עדיין, היא תהליך מורכב, הכולל הבנה מעמיקה של מערכת היחסים בין החבר לקיבוץ.
יש לבדוק האם אפשר להעביר זכויות בנכס, האם יש צורך לשלם דמי כניסה, אם הקיבוץ קרוב לסיום הליך השיוך או שאולי התהליך עוד לא התחיל כלל – כל אלה משפיעים ישירות על שווי השוק של הנכס.
אפשרויות השיוך בקיבוץ:
חלופה 751:
החלטה 751 של מועצת מקרקעי ישראל, היוותה למעשה האפשרות היחידה לשיוך דירות בקיבוץ שנים רבות.
ע"פ החלטה זו, דמי השיוך לכל חבר חושבו ע"פ הותק של החבר, כך שהחבר הותיק ביותר נדרש בתשלום מינימלי של כ- 11% משווי המגרש שלו והחבר הצעיר ביותר נדרש בתשלום של כ- 91% משווי המגרש.
בחלופה זו כל חבר חותם על חוזה חכירה ישורות מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ל- 98 שנים.
בשנת 2007, פורסמה החלטה 979 המבטלת את החלטה 751, המוכרת היום בשפת העם כ"חלופה הקניינית".
קיבוץ שטרם החל בהליך שיוך ע"פ החלטה 751 עד למועד ביטולה, למעשה לא יכול לבחור בה יותר.
החלופה ה"קניינית":
בשנת 2007 פורסמה החלטה 979 (בהמשך בוטלה ושונתה ע"י מספר החלטות נוספות, והיום ידועה כפרק 8.4 סימן ד' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל), וביטלה למעשה את החלטה 751 לאפשרויות השיוך בקיבוץ.בחלופה זו, כל חבר חותם על חוזה חכירה ישיר מול רמ"י ל- 98 שנים, בתמורה לתשלום אחיד לכלל החברים של 33% משווי המגרש.בשפת העם נקראת חלופה זו החלופה הקניינית, זאת כיוון שנוצר רושם מוטעה כי חלופה זו נותנת זכות קניינית וכי חלופת האגודה (עליה יפורט להלן) נותנת זכות חוזית בלבד.
חלופת האגודה:
בשנת 2014 פורסמה החלטה 1380 ויצרה אפשרות שיוך שונה, המאפשרת לקיבוץ שליטה טובה יותר על צביונו.בחלופה זו, רוכש הקיבוץ את כלל חלקת המגורים מרמ"י, ומחכיר את המגרשים בהחכרת משנה לחברים.הזכויות של החברים הינן זכויות חכירת משנה ל- 49 שנים בתמורה לתשלום אחיד של 33% משווי המגרש (וכפוף לשתי הנחות כפי שיפורט להלן).חשוב להבין כי גם זכות חכירת משנה הינה זכות קניינית הניתנת לרישום, ואין מדובר בזכות חוזית בלבד.בחלופה זו, מחולקים החברים לשתי קבוצות- החברים ה"ותיקים" הם אלו שהתקבלו לחברות לפני 2007 והחברים ה"חדשים" הם אלו שהתקבלו לחברות לאחר 2007.בחלופה זו, החברים הותיקים נהנים מהנחה מסוימת על התשלום שלהם, ועל כן משלמים מעט פחות מהחברים החדשים.ייתרון נוסף של החלופה הינה "הנחת המזומן" שנותנת רמ"י לקיבוץ, זאת בשל הסדרה של כלל המשבצת בהינף אחד.
לפני כל פעולה בנכס בקיבוץ, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין מומחה בתחום!